Vielen Shopping-Centern drohen Probleme
Studie: Im Durchschnitt rund zwölf Prozent Leerstand. Nur 86 von 347 Center gelten als resilient. Bevölkerungsentwicklung und Branchenmix als weitere Indikatoren.
Die Pandemie ist längst vorbei, doch die strukturellen Probleme im stationären Einzelhandel dauern fort. Wie viele Shopping-Center in Deutschland sind noch zukunftsfähig und wie viele müssen repositioniert werden? Diese Fragen stellte sich der Immobiliendienstleister Savills in seiner Studie „Repositionierungsbedarf von Shopping Centern: eine Cluster-Analyse“. An der Studie wirkten IPH und BBE unterstützend mit.
37 Prozent mit mindestens zehn Prozent Leerstand
Anhand von drei Indikatoren, wie erstens dem Leerstand, zweitens der Bevölkerungsprognose (Kennziffer: Prognostizierte Veränderung der Zahl der im 30-Minuten-Fahrzeitradius lebenden Menschen zwischen 2022 und 2035 in Prozent) und drittens dem Branchenmix suchten die Experten nach einer im Grundsatz belastbaren und nachvollziehbaren Einschätzung.
Für 347 Shopping-Center (von mehr als 500 Centern in Deutschland) haben die Autoren den Leerstand auf Basis verschiedener Quellen ermittelt beziehungsweise geschätzt. Im Durchschnitt stehen laut der Erhebung 11,8 Prozent der Einzelhandelsfläche in den Centern leer. Zum Vergleich: Bundesweit stehen etwa fünf Prozent aller Büroflächen leer und der Wohnungsleerstand liegt sogar nur bei etwa zwei Prozent. Immerhin weist laut Studie mehr als die Hälfte (60 Prozent) aller Shopping-Center einen Leerstand von unter zehn Prozent auf, in fast einem Fünftel der Fälle (17 Prozent) liegt die Leerstandsrate allerdings jenseits von 20 Prozent. In 23 Prozent der Fälle liegt der Leerstand laut der Erhebung bei zwischen zehn und 20 Prozent. Für die meisten Center hat die Analyse den Leerstand zu einem bestimmten Stichtag erfasst, schwerpunktmäßig Ende 2023. Damit liegt der Leerstand in 37 Prozent der Fälle bei zehn oder mehr Prozent.
Nur für gut ein Drittel (39 Prozent) aller Center ist die Bevölkerungsprognose günstig, das heißt die Zahl der Menschen im Einzugsgebiet (hier: 30-Minuten-Fahrzeit-Radius) wird aktuellen Prognosen zufolge bis 2035 um mindestens zwei Prozent steigen. Etwa ebenso viele Center (38 Prozent) werden voraussichtlich mit einem Bevölkerungsrückgang von wenigstens zwei Prozent konfrontiert sein und in knapp einem Viertel (23 Prozent) der Fälle wird sich die Zahl der im Einzugsgebiet lebenden Menschen nicht wesentlich verändern (+/- zwei Prozent). Da die demographische und ökonomische Entwicklung einer Region jedoch häufig Hand in Hand gehen, dürfte die Spreizung des Kaufkraftpotenzials der Center vermutlich sogar noch größer ausfallen, als es die Bevölkerungsprognose nahelegt, folgern die Autoren der Studie.
Nur sieben Prozent haben einen guten Branchenmix
Hinsichtlich des Branchenmixes zeigten sich viele Shopping-Center als wenig resilient, da in der breiten Mehrheit aller untersuchten Center jene Branchen einen großen Flächenanteil besetzen, die in den vergangenen Jahren im stationären Geschäft rückläufige Umsätze zu verzeichnen hatten, wie zum Beispiel Mode und Elektroeinzelhandel. In lediglich sieben Prozent aller Center stellen diese Läden weniger als ein Viertel aller Geschäfte dar. Der Branchenmix solcher Center wird in der Studie als recht „resilient“ gegenüber dem Strukturwandel im Einzelhandel betrachtet, da die Segmente mit stabilen oder steigenden Umsätzen überwiegen. Am anderen Ende des Spektrums befindet sich jenes Drittel der Center (33 Prozent), bei denen die Segmente mit rückläufigen Umsätzen mehr als die Hälfte der Geschäfte belegen und deren Branchenmix als „wenig resilient“ eingeschätzt wird. Die verbleibenden knapp zwei Drittel (60 Prozent) weisen laut Studie einen „mäßig resilienten“ Branchenmix auf, bei dem der Anteil der vulnerablen Segmente zwischen 25 Prozent und 50 Prozent liegt.
140 Center mit mindestens zehn Prozent Leerstand
Die Ergebnisse insgesamt: von den 347 Shopping Centern sind 86 Center sind gut positioniert, Beispiele für resiliente Shopping-Center sind laut Studie das PEP Einkaufs-Center in München oder das Tibarg Center in Hamburg. 140 Shopping-Center weisen bereits heute eine Leerstandsrate von mindestens zehn Prozent auf, und in den meisten Fällen dürfte sich der Leerstand aufgrund ungünstiger Bevölkerungsprognose und/oder eines wenig resilienten Branchenmixes perspektivisch noch erhöhen, weshalb hier über eine Repositionierung oder auch Umwidmung nachgedacht werden müsse. Als Beispiele für diese Art von Centern nennt die Studie die Königsgalerie in Duisburg und Rhein-Ruhr-Zentrum in Mühlheim an der Ruhr.
Ein Drittel unter Beobachtung
Bei 121 (rund einem Drittel) der Center ist der Handlungsbedarf zwar weniger akut, denn Leerstände seien vergleichsweise niedrig (bis zu zehn Prozent), er könnte aber allerdings entweder aufgrund schrumpfender Bevölkerung im Einzugsgebiet oder aufgrund eines ungünstigen Branchenmix steigen – bei den meisten Centern ist sogar beides der Fall. Daher sollte hier die Entwicklung genau verfolgt werden. Die vollständige Studie finden Interessierte hier.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Einzelhandel | Gewerbeimmobilien | Immobilien
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