VDP: Trendwende am Immobilienmarkt noch nicht in Sicht
Gewerbeimmobilienpreise fielen in 2023 um zwölf Prozent. Wohnimmobilien verloren 6,1 Prozent, gaben auch im Vergleich zum dritten Quartal nochmals nach.
Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hat neue Zahlen zu den Immobilienmärkten in 2023 vorgelegt und sieht die Trendwende noch nicht kommen. Demnach hielten die Preisanpassungen am deutschen Immobilienmarkt auch im vierten Quartal 2023 an: Verglichen mit dem Schlussquartal 2022 fielen die Immobilienpreise um durchschnittlich 7,2 Prozent. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 belief sich die Preiskorrektur auf -2,2 Prozent. Damit erreichte der Immobilienpreisindex des VDP einen Wert von 175,2 Punkten (Basisjahr 2010 entspricht 100 Punkten), gleichbedeutend mit einem Minus von 10,0 Prozent im Vergleich zu seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte).
Der VDP-Index deckt die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien ab. Er wird seit 2010 von VDP-Research quartalsweise erhoben und basiert auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.
Betrachtet nach den einzelnen Immobiliensegmenten fielen auch die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal weiter, jedoch weniger drastisch als im gewerblichen Segment. So gingen die Wohnimmobilienpreise demzufolge im vierten Quartal 2023 – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum Q4 2023 zu Q4 2022 – um 6,1 Prozent zurück. Gegenüber dem Vorquartal (Q3 2023) gaben sie um 1,6 Prozent nach. Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien damit in Deutschland um insgesamt 8,4 Prozent. Zuvor hatten sie sich binnen zwölf Jahren mehr als verdoppelt.
Höchste bisher gemessene Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien
Das Minus bei den Gewerbeimmobilienpreisen belief sich demgegenüber zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 auf 12,1 Prozent, im Vergleich zum dritten Quartal 2023 auf 4,9 Prozent. Beide Werte stellen die bislang größten im VDP-Index gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5 Prozent zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 Prozent verteuert.
Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken, kommentiert diese Zahlen: „Hinter der Immobilienbranche liegt ein schwieriges Jahr 2023. Dies zeigt die Preisentwicklung: Auch im vierten Quartal war bei den Preisen noch keine Belebung festzustellen. Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar. Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.“
Büros verlieren 13,3 Prozent, Mieten stiegen weiter
Dass im gewerblichen Bereich im vierten Quartal 2023 die Preiskorrektur erneut deutlich höher ausfiel als auf dem Wohnimmobilienmarkt, dazu trug überwiegend die Entwicklung der Büroimmobilienpreise bei, so der VDP. Diese gaben auf Quartalsicht um 5,2 Prozent nach, auf Jahressicht sanken die Preise um durchschnittlich 13,3 Prozent.
Etwas weniger ausgeprägt waren die Preisrückgänge bei Einzelhandelsimmobilien, die um 9,0 Prozent beziehungsweise 3,9 Prozent abnahmen. Der Abwärtstrend halte jedoch auf dem Einzelhandelsmarkt bereits deutlich länger an als bei Büroimmobilien.
Marktstabilisierend wirkten in beiden Asset-Klassen die am VDP-Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditeanstiege sowie die Entwicklung der Neuvertragsmieten: So kletterten die Bürorenditen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um 17,5 Prozent. Auch der Zuwachs der Büromieten setzte sich fort (+1,9 Prozent), jedoch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorquartalen.
Erhöhte Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien
Erstmals seit dem dritten Quartal 2019 wiesen die Neuvertragsmieten im Einzelhandel im Jahresvergleich wieder einen Anstieg auf, der mit plus 2,5 Prozent gleich eine Bestmarke erzielte: Seit Aufzeichnungsbeginn des VDP-Index im Jahr 2003 gab es kein größeres Wachstum der Neuvertragsmieten bei Einzelhandelsimmobilien, was auf eine erhöhte Investorennachfrage schließen lässt. Darüber hinaus erreichten die Renditeanstiege von Einzelhandelsimmobilien im vierten Quartal 2023 mit 12,7 Prozent ihren mit Abstand höchsten Wert in der Historie des VDP-Index. Damit konnte die bisherige Rekordmarke aus dem zweiten Quartal 2023 (+9,5 Prozent) deutlich übertroffen werden.
„Die Immobilienkrise trifft Gewerbeimmobilien stärker als Wohnimmobilien. Besonders im Fokus stehen derzeit die Büroimmobilien, deren Renditen in der Breite offenbar noch nicht das Niveau erreicht haben, das Investoren erwarten“, so Tolckmitt: „Hinzu kommt: Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt. Demgegenüber sind Einzelhandelsimmobilien im Zyklus schon deutlich weiter vorangeschritten, der erste Anstieg der Neuvertragsmieten nach mehr als vier Jahren ist ein Indiz dafür“, so Tolckmitt weiter.
Preisrückgänge könnten sich abmildern
Mit Blick auf den weiteren Verlauf in 2024 erwartet Tolckmitt, dass die Preisrückgänge noch etwas weitergehen werden, bis sich Immobilienverkäufer -käufer auf ein neues Preisgleichgewicht verständigt haben. Erst dann werde es zu einer spürbaren Belebung des Marktes kommen. Die Abwärtstendenzen bei den Preisen könnten sich jedoch im Lauf des Jahres merklich abmildern. Darauf deuteten die Zinsstabilisierung, die steigenden Renditen sowie die anhaltenden Mietsteigerungen hin, durch die die Attraktivität von Immobilieninvestments wieder gesteigert werde.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Büroimmobilien | Einzelhandel | Gewerbeimmobilien | Immobilien | Wohnimmobilien
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