Stiftung und (Wohnungs-)Unternehmen
Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau: Er will nicht nur nach Zahlen, sondern auch unternehmerisch wachsen. Dazu zählen eigene Bauvorhaben sowie Weiterentwicklungen bei IT und Software. (Bild: Nico Söldner)
Stiftungszweck der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau ist der Bauunterhalt von Kirchen und Pfarrhäusern. Für diesen wird das Vermögen, neben Forst, ebenfalls in Immobilien angelegt – und zwar in einen Wohnungs-Direktbestand, in Erbbaurechte und in Immobilienfonds. Auch in Sachen IT entwickelt sich die Stiftung weiter.
Zu den Immobilien(fonds). Wie wurde das Portfolio restrukturiert?
Zunächst sind wir bei unserem Wohnimmobilienbestand aus den Streulagen raus und haben uns neben Heidelberg auf die badischen Kernstädte Mannheim, Karlsruhe und Freiburg konzentriert. Diese Fokussierung ist seit langem abgeschlossen. Parallel wollten wir auch an anderen Wirtschaftsregionen partizipieren und uns stärker regional diversifizieren. Da lagen Immobilienfonds auf der Hand, die wir in einem strukturierten Verfahren ausgewählt haben. Damit sind wir nach Nutzungsarten und Regionen breiter aufstellt.
Hierfür war es für uns wichtig, die entsprechende Expertise über das Fondsmanagement einzukaufen. Gestartet sind wir mit vier paneuropäischen konservativen Fonds, die in verschiedene Segmente investierten. Dann haben wir über weitere paneuropäische Fonds in Spezialthemen wie Fachmarktzentren, Hotels, Wohnungen oder Industrieimmobilien investiert.
Peu à peu wurde also das Risiko erhöht?
Ich meine nein. Denn wir sind in Management-intensivere Fonds gegangen, für die man ein spezifisches Knowhow benötigt. Auch Core-Immobilien haben erhebliche Risiken – vor allem, wenn man sich nicht kümmert. Für die Stiftung bevorzugen wir Investmentstrategien mit aktiverem Ansatz, weil sich diese mit dem Objekt intensiver beschäftigen. Das ist von Vorteil – auch wegen der Rendite.
Aber auch bei Immobilien sinken die Renditen. Werden die Laufzeiten der Fonds immer länger, um das Wiederanlagerisiko
zu reduzieren?
Wir haben auch Evergreens. Bei diesen haben wir immer große Diskussionen in den Anlageausschusssitzungen bezüglich der Realisierungen. Ich halte es für wichtig, auch einmal zu realisieren. Wir investieren gemeinsam mit berufsständischen Versorgungswerken und Pensionskassen in Spezialfonds nach deutschem oder luxemburger Recht.
Haben VAG-Anleger andere Vorstellungen von einer Immobilie als eine Stiftung?
Mit einem bestimmten Vehikel wollen wir ein bestimmtes Risikoprofil und eine bestimmte Strategie kaufen. Die sollte dann auch umgesetzt werden.
Weniger interessiert sind wir an Co-Investoren, die als Reaktion auf den Markt das Risiko erhöhen wollen. Dem vorzuziehen ist eine niedrigere Rendite. Solche Diskussionen kenne ich aber eher von Bankenvertretern als von Versorgungswerken.
Ist für die Stiftung somit relevant, welche anderen Investoren ebenfalls den Immobilienfonds zeichnen?
Ja, und darum machen wir nur bestimmte Fonds mit bestimmten Anlegern. Einige Co-Investoren kennen wir von Club Deals auch schon seit Jahren. Wir kennen deren Risikoprofil und wissen wie die ticken. Natürlich gibt es auch Diskussionen. Aber wir haben immer eine Lösung gefunden, das Management zu unterstützen. Im Wesentlichen ist ja das Management in der Verantwortung. Die Anlageausschüsse sind im Normalfall nur beratend tätig.
Wollen Sie in einen Fonds lieber als erster oder letzter rein?
Wenn man früh einsteigt, kann man stärker an einer positiven Entwicklung der Anteilsscheine partizipieren. Wenn man spät einsteigt, hat das Portfolio schon etwas an Gestalt angenommen. Da haben wir keine Präferenzen. Wichtig ist uns, dass wir keine stillen Risiken einkaufen.
Und was sind Ihre Präferenzen bezüglich der Asset Manager?
Wichtig ist, Vertrauen zum Asset Manager zu haben. Dieser muss nachweisen, in einem spezifischen Segment langjährige Erfahrung zu haben. Dann investieren wir typischerweise zwischen zehn und 30 Millionen Euro. Sinnvollerweise sollte man die Verträge so strukturieren, dass die KVG – die meisten unserer Fonds liegen bei der Intreal – als Ultima Ratio den Asset Manager auch austauschen kann.
Wie teuer sind die Asset Manager?
Die Fees der Asset Manager sind, gerade was Transaktionskosten betrifft, teilweise recht sportlich. Die Gebühren sind aber transparent. Außerdem müssen wir ja nicht jeden Fonds zeichnen.
Wie ist es um die regionale Diversifizierung bestellt?
Wir haben eine deutsche Dominanz. Hier müssen wir perspektivisch gegensteuern. Ansonsten haben wir mit Großbritannien, Frankreich, Skandinavien und Polen einen Schwerpunkt in Nordeuropa. In Südeuropa sind wir nicht investiert. In Spanien hätten wir vielleicht etwas mutiger sein sollen. Insgesamt haben wir bei der Performance unserer Immobilienfonds wirklich keinen Grund zur Klage.
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Forstwirtschaft | Immobilienfonds | Investoreninterview | Strategische Asset Allocation (SAA)
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