Stiftung und (Wohnungs-)Unternehmen
Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau: Er will nicht nur nach Zahlen, sondern auch unternehmerisch wachsen. Dazu zählen eigene Bauvorhaben sowie Weiterentwicklungen bei IT und Software. (Bild: Nico Söldner)
Stiftungszweck der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau ist der Bauunterhalt von Kirchen und Pfarrhäusern. Für diesen wird das Vermögen, neben Forst, ebenfalls in Immobilien angelegt – und zwar in einen Wohnungs-Direktbestand, in Erbbaurechte und in Immobilienfonds. Auch in Sachen IT entwickelt sich die Stiftung weiter.
Die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, ESPS, kann mit interessanten Daten aufwarten: Rund 21.000 Erbbau- und Pachtverträge, für den Wohnimmobilienbestand wird eine Verdoppelung auf 1.500 Einheiten angepeilt, ein knappes Dutzend an Immobilienfonds, 7.500 Hektar Wald sowie Wurzeln im Jahr 1580. Mit einem Eigenkapital von etwa 840 Millionen Euro ist die ESPS im Ranking des Bundesverbands Deutscher Stiftungen die zweitgrößte Stiftung öffentlichen Rechts in Deutschland. Zählt man das Vermögen der kleineren, mitverwalteten Evangelischen Pfarrpfründestiftung Baden hinzu, liegt sie auf Platz eins. Gewidmet sind diese Vermögen dem Bauunterhalt von Kirchen und Pfarrhäusern, verwaltet werden diese Vermögen für die Evangelische Landeskirche in Baden.
Herr Strugalla, wie geht es der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau?
Das vergangene Jahr lief sehr erfreulich. Gerade in einem Jahr wie 2018 kam uns zu Gute, dass wir mit Wohnimmobilien, Erbbaurechten und Forst sehr konstante Assets haben. Der trockene Sommer hat sich allerdings negativ auf unseren Wald ausgewirkt. Wie stark unsere Bäume geschädigt wurden, werden wir erst im Laufe dieses Jahres feststellen können. Auch unsere internen Projektvorhaben konnten wir in 2018 realisieren. Unter anderem wollten wir stärker zu einer digitalisierten Arbeitsweise kommen. Unsere Prozesse sollen effizienter und transparenter werden. Hierfür entwickelten wir zum Beispiel unser Dokumentenmanagementsystem weiter.
Auf der Anlageseite wollen wir neben den Immobilienfonds unseren Wohnimmobilienbestand auf etwa 1.500 Einheiten verdoppeln. Ab dieser Größe lohnt es sich ökonomisch, die nötigen Strukturen – zehn Mitarbeiter und IT – intern vorzuhalten. Darum haben wir 2017 begonnen, selbst zu bauen. Vor kurzem haben wir zwei große Häuser fertiggestellt und vermietet.
Die Stiftung hat sich also auch als Unternehmen weiterentwickelt?
Absolut. Rückblickend haben wir in den vergangenen Jahren die Transparenz enorm gesteigert. Erst haben wir uns in der Buchhaltung von der Kameralistik verabschiedet. Mit der Einführung moderner IT-Systeme konnten wir immer leistungsfähigere Software nutzen. Das Dokumentenmanagementsystem ermöglicht uns, die Vertragsverwaltung effizient zu steuern. Das alles hilft uns sehr. Wir wissen nun genau, wo wir gutes Geld verdienen, wo noch Potenziale brach liegen und welchen Wert ein einzelner Vertrag hat. Wenn wir die Ausbauziele für unseren Immobilienstand erreicht haben, sind wir auch gefühlt ein kleines Wohnungsunternehmen, neben den traditionellen Assets.
Wie kann eine Stiftung ohne laufende Zuflüsse den Bestand verdoppeln?
Für die Immobilienfonds allokierten wir unsere damalige Überschussliquidität. Jetzt nutzen wir die günstige Kapitalmarktsituation, konventionellen Geschosswohnungsbau mit Fremdmitteln zu finanzieren. Das ist ökonomisch sinnvoll und liquiditätsschonend. Unabhängig davon setzt die Stiftung ihre jährliche Überschussliquidität ein.
Wird die Wertentwicklung der Stiftungsanlagen dem Stiftungszweck gerecht?
Stiftungszweck ist die Bauunterhaltung von Kirchen und Pfarrhäusern. Für 86 Kirchen haben wir eine direkte Bauverpflichtung. Dafür verwenden wir im Schnitt jährlich rund drei Millionen Euro. Außerdem führen wir jährlich knapp sieben Millionen in den Haushalt der Landeskirche ab, was die indirekte Bauunterhaltung ist. Daneben verwalten wir die kleinere Pfarrpfründe-Stiftung mit, deren Zweck die Besoldung von Pfarrstellen ist.
Das Entgelt für Pfarrer ist indexiert. Dementsprechend steigern sich die Abführungen. Bezüglich des Unterhalts der 86 Kirchen sind unsere Erlöse absolut ausreichend. Bei der Landeskirche wird der Bedarf auf Grund der Demografie steigen. Dies ist uns aber seit Jahren bewusst. Darum haben wir in unser Portfolio mit den Immobilienfonds auch erlösstärkere Positionen aufgenommen und unsere Strukturen verbessert. In den vergangenen Jahren konnten wir unsere Abführungen kontinuierlich steigern. Bis zu welchem Zeitpunkt dies möglich ist, wird sich zeigen. Wir können nur Überschüsse abführen. Die Substanz muss erhalten bleiben.
Vertreter von Aktienhäusern würden argumentieren, dass eine Stiftung mit den Allokationsschwerpunkten Wohnimmobilien, Erbbaurechten und Forst die Volatilität von Aktien besonders gut aushalten kann. Wären Aktien, auch mit Blick auf Überschüsse, nicht eine sinnvolle Ergänzung des Portfolios?
Ich kann diesem Gedanken folgen. Ich folge aber auch dem Gedanken, dass man sich auf das konzentrieren sollte, was man wirklich kann. Unsere Kernkompetenz ist die Bewirtschaftung von Immobilien. Dazu zählt, was „immobil“ ist: Wohnimmobilien, Grundstücke, landwirtschaftliche Flächen und Forst. Dass sich die Stiftung auf Immobilien konzentriert, liegt auch an einer Arbeitsteilung mit der Evangelischen Landeskirche in Baden, der das von uns verwaltete Vermögen gewidmet ist. Ihre Kapitalmarktanlagen steuert die Landeskirche selbst.
Lässt sich das im Forst geerntete Holz auch für die eigenen Bauvorhaben nutzen?
Derzeit planen wir zwei Holzbauprojekte in Mannheim und Brühl, für die wir Holz aus unserem eigenen Forst einsetzen wollen. Ein solches Projekt ist kommunikativ und unter Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit eine schöne Geschichte.
Wie wirkt sich der Klimawandel auf die Stiftungswälder aus?
Wir müssen uns auf andere klimatische Bedingungen einstellen. Unser Holzportfolio besteht hauptsächlich aus Fichten. Bei Fichten sehen wir wegen des Klimawandels perspektivisch Probleme. Ein guter Ersatz könnten Douglasien sein. Darum wollen wir unsere Douglasien-Bestände ausbauen. Diese Baumart wächst ebenfalls schnell, ist aber wesentlich klimaresistenter.
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Forstwirtschaft | Immobilienfonds | Investoreninterview | Strategische Asset Allocation (SAA)
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