So können Investoren den Wert von Wohnimmobilien stützen
Die Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen wird für Renditen von Wohnimmobilien genauso wichtig wie das Zinsniveau, erwartet Catella Research. Wie Anleger sich vor Fehlbewertungen schützen können.
Die Beschleunigung des Klimawandels erhöht den Druck auf Wohnimmobilieninvestoren, grundlegende Strategien zur Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen in ihre Portfolios zu integrieren, wenn sie das Risiko einer Wertstagnation und des Verlusts von Vermögenswerten vermeiden wollen. So lautet das Fazit des aktuellen Catella European Residential Vision Report 2024 von Catella Research. Daraus geht hervor, dass der sogenannte Dekarbonisierungspfad von Wohnimmobilienportfolios bei ihrer Bewertung eine zunehmend wichtige Rolle spielt.
Vom Green Premium bis zum Brown Discount
Immobilien, die den höchsten Dekarbonisierungskriterien entsprechen, werden laut Catella Research mit einem Nachhaltigkeitsaufschlag („Green Premium“) aufgewertet, während Objekte, die in ihrem aktuellen Zustand nicht nachhaltig sind, mit einem Nachhaltigkeitsabschlag („Brown Discount“) abgewertet werden. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien ist auch ihre Anpassungsfähigkeit von Bedeutung. Diese Anpassungsfähigkeit ergibt sich den Angaben zufolge einerseits aus der Lage. Der Grund: Einige Standorte seien aufgrund ihrer natürlichen Gegebenheiten, ihrer politischen Systeme oder ihrer Energieverbrauchsmuster anpassungsfähiger als andere.
Vom Adaption Premium bis zum Adaption Discount
Catella Research macht deutlich deutlich, dass sich die Anpassungsfähigkeit andererseits auch aus dem Asset selbst ergibt. Denn bestimmte Immobilien seien über ihre eigene aktuelle Nutzungsart hinaus anpassungsfähiger, weil sie zu sehr geringen Kosten und CO2-Verbräuchen wiederverwendet werden können. Für die Bewertung von Wohnimmobilien bedeutet dies, dass Immobilien mit geringem Anpassungsrisiko mit einem Wertaufschlag („Adaption Premium“) und Immobilien mit einem hohen Anpassungsrisiko mit einen Wertabschlag („Adaption Discount“) belegt werden.
In Summe führt dieser doppelte Bewertungspfad zu einer neuen Hierarchie, die sich an der relativen Widerstandsfähigkeit der Vermögenswerte gegenüber den wachsenden physischen Risiken des Klimawandels orientiert. Xavier Jongen, Geschäftsführer von Catella European Residential Investment, ruft in Erinnerung, dass Wohnimmobilien rund ein Drittel der gesamten globalen Treibhausgasemissionen verursachen. Er sagt: „Ein Großteil der Investoren hat jedoch noch nicht realisiert, dass die Integration der Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen für Wohnimmobilien in ihren Anlagestrategien für die Erwirtschaftung künftiger Renditen ebenso wichtig ist wie das Zinsniveau.“
Eine Verzögerung bei der Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen und der Einführung einer passenden Finanzierungsstrategie führe dazu, „dass sich Fehlbewertungen in den Portfolios häufen, während sich die globale Erwärmung beschleunigt“, so Jongen. Positiv sei, dass die klimainduzierten Kosten nachvollziehbar kalkulierbar und somit auch kontrollierbar seien.
Auswirkungen der globalen Erderwärmung verringern
Bei der Klimaanpassung geht es um die Anpassung natürlicher oder menschlicher Systeme, um die Verwundbarkeit sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Güter gegenüber den Auswirkungen der globalen Erderwärmung zu verringern. Im Hinblick auf Immobilien kommt zum Beispiel der Umgestaltung von Häusern eine wichtige Rolle zu. Das soll sie weniger anfällig für Überschwemmungen und hohe Sommertemperaturen machen.
Auch die Verlagerung von Unternehmen, Wohnungen oder sogar ganzer Städte könnte Teil einer Klimaanpassungsstrategie sein, heißt es bei Catella Research. Dort stellen sie auch Prognosen zum Investitionsbedarf an: Bei einem globalen Temperaturanstieg von 2°C werde der Gesamtinvestitionsbedarf für die Europäischen Union und das Vereinigte Königreich auf etwa 80 bis 120 Milliarden Euro pro Jahr geschätzt. Bei einem Anstieg zwischen 3°C bis 4°C liegen die prognostizierten Kosten bei 175 bis 200 Milliarden Euro jährlich.
Nach Einschätzung von Catella-Experte Jongen ist es aus finanzieller Sicht das Vernünftigste, Emissionen durch Dekarbonisierungsmaßnahmen zu reduzieren. Denn so könnten Einkommen erhöht, die Energiesicherheit gestärkt, die Zahlung von Kohlenstoffsteuern vermieden, die langfristigen Dekarbonisierungskosten gesenkt und eine künftige Wertvernichtung verhindert werden.
Institutionelle Anleger seien neben dem Staat die Hauptakteure, um uns in die „Welt des grünen Wachstums“ zu führen, so Jongen. Um ihre Klimaschutzstrategien zu optimieren, könnten Pensionsfonds beispielsweise Zielvorgaben für Mindestbeträge pro Jahr festlegen, die sie für die Dekarbonisierung ihrer Vermögenswerte ausgeben. „Ein etwas ambitionierterer Ansatz könnte vorsehen, dass man dies sogar mit den Erfolgsgebühren der Investmentmanager verknüpft.“
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Dekarbonisierung | Klimapfade | Wohnimmobilien
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