Neubau-Logistikrenditen bei fünf Prozent
LIP Invest: Transaktionsvolumen in 2022 bei 9,2 Milliarden Euro, aber nur 1,2 Milliarden Euro im vierten Quartal. Bruttoanfangsrendite für moderne Objekte liegt Ende 2022 bei 4,85 bis fünf Prozent.
Steigende Zinsen sowie die anhaltenden geopolitischen Spannungen, die Preissteigerungen durch die hohe Inflation sowie eine rückläufige Wirtschaftsleistung sorgen am Logistikmarkt aktuell für Zurückhaltung bei potenziellen Käufern und Investoren. Insbesondere das vergangene vierte Quartal 2022 war dadurch geprägt. Das berichtet LIP Invest in seinem aktuellen Markttbericht Logistikimmobilien in Deutschland für das vierte Quartal 2022.
Die Zurückhaltung der Käufer war demnach deutlich zu spüren – ein Trend, der sich LIP Invest zufolge auch 2023 fortsetzt. Das Jahresergebnis am Investmentmarkt für Logistikimmobilien sei mit 9,2 Milliarden Euro insgesamt sehr gut ausgefallen. Es basierte allerdings überwiegend auf Deals aus 2021 mit Besitzübergang im Jahr 2022 beziehungsweise auf Transaktionen von Anfang 2022. So erfolgte die Hälfte der Transaktionen dem Bericht zufolge im ersten Quartal 2022.
Anleger mit vollen Immobilienquoten
Für die Zurückhaltung auf Seite der institutionellen Anleger und deren höheren Renditeerwartungen hätten insbesondere drei Faktoren gesorgt: Einmal die Zinserhöhungen von über drei Prozent im vergangenen Jahr, zweitens die Konkurrenz durch alternative Asset-Klassen und drittens die oftmals überschrittenen Immobilienquoten. Gleichwohl blieben Investments in Logistikimmobilien für Anleger weiter attraktiv, so LIP Invest. Dafür sorge ein hoher Flächenbedarf, zum Beispiel aus der Umstrukturierung internationaler Lieferketten, der auf weiter sinkende Grundstücksverfügbarkeiten treffe. Der Logistikspezialist schätzt, dass die Transaktionen im Lauf des Jahres wieder an Fahrt aufnehmen und dass sich Bruttoanfangsrenditen bei um die fünf Prozent einpendeln.
Preisentwicklung bei Bestandsobjekten unklar
Nach dem aktuellen Marktbericht lag die Bruttoanfangsrendite für moderne Logistikobjekte im vierten Quartal 2022 LIP Invest zufolge bereits bei 4,85 bis fünf Prozent. Eine fundierte Aussage zu den aktuellen Renditen von Bestandsobjekten lasse sich jedoch aufgrund der mangelnden Transaktionen in diesem Segment derzeit nicht treffen, so LIP Invest.
Verschärfter Druck auf die Immobilienmärkte
„Der Hebeleffekt niedriger Zinsen hat in den vergangenen Jahren zu hohen Kaufpreisen geführt. Vereinzelt waren Anleger sogar bereit, über das 30-fache der Jahresmiete zu zahlen. Nach der Zinswende hat sich das Finanzierungs- und Investmentumfeld komplett gedreht. Nach unserem letzten Marktbericht im November 2022 haben sich die Zinsen nochmals um 0,5 Prozent erhöht“, kommentiert Bodo Hollung, Geschäftsführer Gesellschafter von LIP Invest. „Die EZB hat aufgrund unverändert hoher Inflationsraten weitere Zinsschritte angekündigt, viele Marktteilnehmer halten einen Leitzins von vier Prozent nicht mehr für ausgeschlossen. Der Druck auf die Immobilienmärkte wird sich weiter verschärfen. Die von uns noch im November letzten Jahres im Zusammenhang mit weiter steigenden Zinssätzen prognostizierten Anfangsrenditen von fünf Prozent sind bereits jetzt Realität. Logistikimmobilien sind für institutionelle Anleger weiterhin eine attraktive Asset-Klasse – sofern ein entsprechender Renditeaufschlag gegenüber risikofreien Anleihen erzielt werden kann. Angesichts kaum verfügbarer Baugrundstücke und gestiegenen Baukosten kommen Verkäufer und Käufer wohl nur auf Basis deutlich höherer Mieten zusammen“, so Bodo Hollung.
Höherer Flächenumsatz an peripheren Standorten
Mit 1,8 Millionen Quadratmetern vermieteter Logistikfläche hielt sich der Flächenumsatz im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal stabil. Insgesamt wurden im Jahr 2022 8,0 Millionen Quadratmeter vermietet oder neu gebaut, was gegenüber dem Rekordwert des Vorjahres nur einen minimalen Rückgang bedeutet. Im vierten Quartal wurde zudem deutlich, dass große Flächenumsätze zunehmend auf periphere Standorte abseits der etablierten Logistikregionen entfallen. So habe Alcaro Invest seinen 47.500 Quadratmeter großen Neubau in Frankfurt/Oder langfristig an die EV Cargo Unternehmensgruppe zur Lagerung von Lithium-Ionen-Akkus für Elektrofahrzeuge vermietet.
Voraussichtlich weniger spekulative Projekte
Auch die Neubautätigkeit hat zum Jahresende 2022 nachgelassen. Im vierten Quartal wurden eine Million Quadratmeter an neuen Logistikflächen errichtet. In Elsdorf zwischen Bremen und Hannover habe beispielsweise der Projektentwickler Bauwo mit dem Bau eines 70.000 Quadratmeter großen Logistikparks begonnen. Mit einer Neubauaktivität von 5,1 Millionen Quadratmetern fällt das Gesamtergebnis für 2022 insgesamt hoch aus und liegt nur leicht unter dem Vorjahresergebnis von 5,3 Millionen Quadratmetern. Für das Jahr 2023 rechnet LIP Invest aufgrund erschwerter Finanzierungsbedingungen und unsicherer Exit-Faktoren mit einem Rückgang spekulativ errichteter Neubauten.
Autoren: Daniela EnglertIn Verbindung stehende Artikel:
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