Mietwachstum im unregulierten Wohnungsmarkt
Savills erwartet, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter auseinanderbewegen. Preiskorrektur wohl noch nicht beendet.
Für die Immobilienexperten von Savills stellt der Staat auf dem Wohnungsmarkt sowohl Risiko als auch Chance dar. In einem aktuellen Bericht schreibt Savills, dass eine weitere Regulierung des Mietmarktes einen Risikofaktor darstellt und aus Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren grundsätzlich ein zweischneidiges Schwert darstellt. Einerseits mindere sie Mietsteigerungspotenziale und kappt damit die Erträge von Investoren nach oben. Andererseits sorge eine starke Regulierung der Mieten für eine ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche Ursache für die Angebotsknappheit. Sie schaffe somit indirekt für eine Absicherung gegenüber Ertragsrückgängen. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell geltende Regulatorik, so Savills, den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder weniger unregulierten Teil.
Weiter steigendes Mietgefälle
Savills rechnet damit, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter auseinanderbewegen dürften. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, konstatiert: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte ist, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den unregulierten Teil des Marktes, also den Neubau, verlagern und dort die Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten ist zudem die Fluktuationsrate spürbar höher und Index- beziehungsweise Staffelmietverträge sind verbreiteter. Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren.“
Grundsätzlich weise der deutsche Wohnungsmarkt für Investoren attraktive Leerstandsraten auf. Diese sind laut Savills vielerorts auf deutlich unter zwei Prozent gefallen. Zudem sei eine überschießende Neubautätigkeit, eine Voraussetzung für sinkende Mieten, bis auf Weiteres so gut wie auszuschließen
Allerdings: Während die fundamentalen Rahmenbedingungen im unregulierten Teil des Marktes weiterhin sehr attraktiv sind, sind im regulierten Teil des Marktes die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen. Matti Schenk erläutert: „Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand ist besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten. Angesichts steigender Instandhaltungskosten könnten in den kommenden Jahren im regulierten Teil des Marktes die Kosten stärker steigen als die Mieteinnahmen. Dies schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in diesem Teil des Marktes. Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche Sanierungsvorgaben hinzu. Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 Prozent der Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten ‚worst performing buildings‘ zählen.“
Preisekorrektur bietet Einstiegschance
Die Abwärtsbewegung bei den Preisen könnte jedoch noch weiter anhalten. Mit Blick auf bisherige Preisabschwünge am Wohnungsmarkt hält Savills es für unwahrscheinlich, dass die Preiskorrektur schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau und die Aussicht auf weiter sinkende Leerstandsraten spricht allerdings für eine schnellere Erholung der Preise als im letzten Abschwung in den Nullerjahren. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden. Für Investoren hat sich also ein Zeitfenster geöffnet, in dem sie deutsche Mehrfamilienhäuser für im Rückblick vermutlich niedrig erscheinende Kapitalwerte erstehen können. Dieses Zeitfenster könnte sich jedoch relativ schnell wieder schließen.“
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Immobilien | Wohnimmobilien
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