Logistikimmobilien: Käufer kehren zurück
Für Objekte bis 50 Millionen Euro gibt es wieder einen Markt. Spitzenrenditen steigen nur leicht auf 4,4 Prozent.
Der Immobiliendienstleister Savills hat Zahlen zum Logistikimmobilienmarkt vorgelegt und spricht nicht nur von einer Stabilisierung, vielmehr sogar von ersten Anzeichen einer Erholung des Marktes nach der Zinswende. Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2024 belief sich demnach auf gut 1,5 Milliarden Euro und lag damit knapp über dem Quartalsdurchschnitt des vergangenen Jahres (circa 1,4 Milliarden Euro). Im Gesamtjahr 2023 wurden 5,6 Milliarden Euro umgesetzt.
Auch die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien dürften ihren Gipfel erreicht haben, schätzt Savills. Sie seien in den zurückliegenden drei Monaten nur noch um zehn Basispunkte gestiegen auf nun 4,4 Prozent. „Hinter uns liegt eine gewaltige Niveauverschiebung, sowohl beim Transaktionsvolumen als auch bei den Preisen“, konstatiert Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills. „Das haben längst noch nicht alle Marktakteure komplett verdaut, aber die meisten haben sich inzwischen auf das neue Umfeld eingestellt. Das schafft zumindest die Basis dafür, dass Käufer und Verkäufer künftig wieder häufiger zueinander finden als in den vergangenen knapp zwei Jahren.“
Ab 100 Millionen fast keine Käufer
Vor allem im Größensegment bis 50 Millionen Euro seien viele Investoren wieder in den Ankaufsmodus zurückgekehrt. Volumina darüber blieben relativ illiquide und „ab 100 Millionen Euro Objektvolumen gibt es nach wie vor praktisch keine Käufer mehr“, so Ehm. Ein Blick auf die Transaktionen im ersten Quartal bestätigt diese Einschätzung: Von zwei Ausnahmen abgesehen hätten alle der etwa vierzig von Savills registrierten Einzelobjektverkäufe im Größensegment bis 50 Millionen Euro stattgefunden. Im Portfoliosegment fanden immerhin drei Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich statt und damit schon fast halb so viele wie im gesamten vergangenen Jahr 2023.
Außerdem dürfte in den kommenden Monaten auch das Angebot steigen, glaubt Savills. Denn obwohl der Logistik- und Industrieflächenmarkt insgesamt robust ist, hinterlassen das nun schon länger währende schwache konjunkturelle Umfeld und andere Herausforderungen, wie etwa die massiv gestiegenen Energiekosten, ihre Spuren. So war die Zahl der Insolvenzen nach Angaben des Statistischen Bundesamts bereits in 2023 sowohl in der Lagerwirtschaft als auch im Verarbeitenden Gewerbe überdurchschnittlich hoch und sie dürfte zunächst weiter steigen, was auch für einen höheren Leerstand bei Logistik und Industrieimmobilien sorgen dürfte. Dadurch könnten Modernisierungen könnten wichtiger werden. „Zusammen mit dem ohnehin vorhandenen Druck auf der Kreditseite könnte die sich abschwächende Flächennachfrage dafür sorgen, dass mehr Objekte zum Verkauf angeboten werden – sei es von Eigennutzern oder von dritten Investoren, die ihre Portfolios bereinigen wollen oder Liquidität brauchen“, so Ehm. Auch das enorme Mietwachstum der letzten Jahre dürfte sich abschwächen, zumal Grundstücks- und Baukosten – neben der hohen Flächennachfrage zwei wesentliche Treiber des Mietwachstums – inzwischen sinken.
Mieten steigen langsamer
Derweil hat auch der Gewerbeimmobiliendienstleister Jones Lang Lasalle (JLL) eine Verlangsamung des Mietanstiegs im Logistiksegment beobachtet. So seien die Spitzenmieten auf dem Markt für Lager- und Logistikflächen in Deutschland im ersten Quartal 2024 weniger stark gestiegen als zuletzt. Auf zehn der 19 betrachteten Märkte legten die Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 Quadratmeter zu, allerdings größtenteils im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die einzige Ausnahme ist Leipzig/Halle. Dort betrug das Wachstum 13 Prozent, aufgerufen werden bis zu 6,20 Euro/Quadratmeter (qm).
„Bei nur wenigen unmittelbar verfügbaren Flächen mussten einige Nutzer in Leipzig/Halle vom Handlungsdruck getrieben mit Flächen im höherpreisigen Segment Vorlieb nehmen“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Zwar hat die gute Marktphase dort zu diversen spekulativen Neubauflächen geführt, diese gelangen allerdings erst nach und nach auf den Markt. Nutzer ohne akuten Handlungsdruck haben daher eine größere Auswahl, bei der sie sich oft für das günstige Angebot entscheiden, da die im Wettbewerb stehenden Flächen sich auf einem vergleichbaren Qualitätsniveau befinden.“
Das zweitgrößte Wachstum im ersten Quartal 2024 verzeichnete Frankfurt mit fünf Prozent (7,95 Euro/qm). In Düsseldorf (9,00 Euro/qm), Stuttgart (8,75 Euro/qm), Hamburg (8,50 Euro/qm), Berlin (8,25 Euro/qm) und Dresden (6,00 Euro/qm) wurden jeweils um drei Prozent gestiegene Spitzenmieten registriert. Besonders in Dresden besteht weiteres Mietsteigerungspotenzial, da das Flächenangebot im Gegensatz zur Nachfrage kaum zunimmt. „Positive wirtschaftliche Signale und verbesserte logistische Netzwerkstrukturen bringt die Ansiedlung des Chipherstellers TSMC in Dresden mit. Ähnliches Potenzial entsteht in Magdeburg durch Intel“, sagt Schekahn.
Duisburg, Leipzig und Köln: Hier stiegen die Mieten am stärksten
Im Jahresvergleich wurden in fast allen Städten höhere Spitzenmieten verzeichnet, mit jeweils 19 Prozent kann neben Duisburg (8,00 Euro/qm) ein weiteres Mal Leipzig/Halle die größte Veränderung vorweisen. Deutliche Zuwächse gab es ebenfalls mit 13 Prozent in Köln (8,50 Euro/qm), mit jeweils zehn Prozent in Berlin (8,25 Euro/qm) und Erfurt (5,30 Euro/qm) sowie in Frankfurt (7,95 Euro/qm) mit neun Prozent. Die höchsten Spitzenmieten werden weiterhin in München mit 10,70 Euro/qm erzielt, gefolgt von Düsseldorf mit 9,00 Euro/qm und Stuttgart mit 8,75 Euro pro Quadratmeter. Nur unwesentlich darunter liegen Köln und Hamburg (jeweils 8,50 Euro/qm) sowie Berlin (8,25 Euro/qm).
Wenig Projektentwicklungen
„Der Flächenmangel unterscheidet sich regional deutlich, insbesondere an innenstadtnahen, ESG-optimierten Flächen mangelt es weiterhin, woraus weniger Abschlüsse resultierten“, so Schekahn von JLL. „Auch die Zahl der Projektentwicklungen, die oftmals höhere Mietpreise mit sich bringen, ist weiterhin niedrig. Zudem ziehen Nutzer Optionen, bei denen keine Mietpreissteigerungen entstehen.“ So auch in München, wo es im ersten Quartal nur wenige Abschlüsse und dadurch keine Veränderung bei den Spitzenmieten gab. In den anderen vier der fünf Logistikhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) allerdings haben die Spitzenmieten um 2,9 Prozent oder mehr zugelegt.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Gewerbeimmobilien | Immobilien | Logistik
In Verbindung stehende Artikel:
Schreiben Sie einen Kommentar