Käufer warten auf sinkende Immobilienpreise
Eine der größten deutschen Transaktionen war 2022 die Übernahme von 50 Prozent der Anteile am Sony-Center in Berlin durch die Manager des norwegischen Pensionsfonds.
Im vergangenen Jahr gab es in Deutschland viel weniger Immobiliendeals als noch 2021. Woran das liegt, zeigt eine neue Studie.
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt ist im vergangenen Jahr eingebrochen. Die Immobilienberatung EY Real Estate beziffert das Gesamtinvestitionsvolumen für Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios in ihrer neuen Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2023“ mit nur noch rund 67 Milliarden Euro.
Damit ist der Markt im Vergleich zum Vorjahr (113,8 Milliarden Euro) um fast 42 Prozent geschrumpft und erreicht EY zufolge nur das Niveau des Jahres 2016. Für die Studie hat EY Real Estate rund 250 Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.
Vier von fünf erwarten sinkendes Transaktionsvolumen
Ein Grund für den Einbruch des Gesamtinvestitionsvolumens sehen die Studienmacher von EY im Ausbleiben von Großübernahmen. Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2021 noch von Übernahme wie derjenigen von Deutsche Wohnen durch Vonovia geprägt gewesen sei, zeichne sich der Paradigmenwechsel nun klar ab.
Eine der größten deutschen Transaktionen am Markt für Gewerbeimmobilien war 2022 die Übernahme von 50 Prozent der Anteile am Sony-Center in Berlin durch die Manager des norwegischen Pensionsfonds (Government Pension Fund Global) über die sie hier mehr erfahren. Den Angaben zufolge erwarten 80 Prozent der Investoren auch für dieses Jahr ein noch weiter sinkendes Transaktionsvolumen. Lediglich vier Prozent prognostizieren einen Anstieg, 18 Prozent eine Seitwärtsbewegung.
In fast allen Nutzungsarten könnten die Preise sinken
„Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine und der darauffolgenden Energiekrise, der Inflation sowie dann notwendigen Zinsanhebungen erleben wir auch am Immobilienmarkt eine Zeitenwende“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. Er hebt hervor, dass sich die Vorzeichen fundamental gedreht hätten: „Wir beobachten nicht nur teils eingefrorene Transaktionsmärkte, sondern auch sinkende Preise über die meisten Nutzungsarten und Lagen hinweg.“
In allen Nutzungsarten außerhalb der Logistik – also bei Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und sogar Wohnimmobilien – erwarten die Umfrageteilnehmer nun mehrheitlich sinkende Preise. Lediglich bei Logistikimmobilien gehe eine knappe Mehrheit der Investoren noch von stabilen Preisen aus. Jedoch werde auch hier kaum mehr eine positive Preisentwicklung erwartet, heißt es bei EY Real Estate.
Preisvorstellungen dürften sich 2023 einander annähern
Die meisten Investoren erachten nach Einschätzung der Berater „die Diskrepanz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern als das entscheidende Hemmnis für Transaktionen“. Dieser Punkt wurde in der Umfrage häufiger genannt als Unklarheiten über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung oder ESG-Risiken.
„In Erwartung sinkender Preise warten potenzielle Käufer lieber ab, während Verkäufer auf das gewohnte Preisniveau bestehen“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Autor der Studie. Dieses Phänomen lähme den Transaktionsmarkt in Krisenzeiten seit jeher. Es sei jedoch erfahrungsgemäß vorübergehend. So erwarten rund zwei Drittel der Befragten, dass sich Käufer und Verkäufer noch im laufenden Jahr wieder „auf eine gemeinsame Preisbasis“ verständigen werden.
Paul von Drygalski sagt, die Zinsentwicklung sei „als Megatrend mit Macht wieder aufs Tableau getreten und dominiert derzeit alles in der Immobilienwirtschaft“. Daher sei es nun umso wichtiger „einen kühlen Kopf zu bewahren, dabei die anderen Herausforderungen, etwa im Bereich der nachhaltigen Transformation, nicht aus den Augen zu verlieren und den begonnenen Weg weiterzugehen“.
In besonderem Maße leide der Neubau unter den neuen Rahmenbedingungen. Fast alle Befragten (99 Prozent) stimmen der Aussage zu, dass diese die Neubauaktivitäten beeinträchtigen. Auch der Immobilienfinanzierungsmarkt ist stark betroffen: Jeweils eine Mehrheit der Investoren sieht erschwerte Anschlussfinanzierungen (99 Prozent), einen zunehmenden Eigenkapitalbedarf (94 Prozent), häufigere Kreditausfälle (89 Prozent), ein weiter steigendes Zinsniveau (88 Prozent) und ein in diesem Jahr geringeres Neugeschäftsvolumen (83 Prozent).
Energiekosten belasten Liquidität von Bestandshaltern
Knapp neun von zehn Befragten sind laut der Studie der Meinung, dass die hohen Energiekosten Anreize zur energetischen Transformation des Gebäudebestandes setzen. Über 60 Prozent gehen davon aus, dass die Energiekosten die Liquidität von Bestandshaltern gefährden werden, und 91 Prozent der Investoren erwarten, dass in diesem Jahr vermehrt restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden.
„Die Energiekrise erzeugt immensen Druck auf der Kostenseite und verschärft die Notwendigkeit der energetischen Sanierung im Gebäudesektor ungemein“, sagt EY-Partner Florian Schwalm. „Der Immobilienwirtschaft bietet sich nun die Chance, die Implementierung und vor allem die Umsetzung von ESG-Strategien von der Not zur Tugend zu erheben und damit in unserer krisenbehafteten Zeit einen enorm wichtigen Beitrag zu leisten.“
Allerdings gaben auch 88 Prozent der Befragten an, dass gezielte „Manage-to-Green“-Strategien durch fehlende Erfahrungswerte und Benchmarks erschwert werden. Problematisch ist insbesondere, dass fast 60 Prozent die Taxonomie-Konformitätsquote ihres Portfolios nicht kennen. Laut EY „folgerichtig“ meinen 90 Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die ESG-Due-Diligence künftig wesentlicher Teil der Ankaufsprüfung sein werde.
Die vollständige Immobilienstudie von EY Real Estate finden Sie hier.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Immobilien | Nachhaltigkeit/ESG-konformes Investieren | Niedrigzinsphase
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