Hohe Risiken bei Büros und neuen Objekten
Scope-Umfrage geht Abwertungsrisiken auf Grund. Optimismus für Wohnungen.
Die aktuell wohl größte Frage für Investoren lautet: Was sind meine Immobilien wert? Eine aktuelle Umfrage von Scope bringt zumindest etwas Licht ins Dunkle. Scope hat das Angebot an Immobilienfonds, in die institutionelle Investoren aus Deutschland derzeit investieren können, erhoben und analysiert. Insgesamt 13 Asset Manager gaben Auskunft zu 58 Produkten, die zusammen über ein geplantes Eigenkapitalvolumen von mehr als 28 Milliarden Euro beziehungsweise über ein geplantes Gesamtfondsvermögen von 42 Milliarden Euro verfügen.
Zielrenditen zwischen vier und sechs Prozent
Zu ihren Renditeerwartungen äußerten sich die Asset Manager zu 43 Fonds. Gut die Hälfte machten Angaben hierzu auf Basis der BVI-Methode. Aus diesen ergibt sich im Durchschnitt eine Ziel-Rendite von 4,2 Prozent pro Jahr. 21 Produkte nutzen zur Berechnung die IRR-Methode. Ihre Ziel-Rendite liegt bei jährlich 5,7 Prozent.
In welchem Umfang rückläufige Immobilienbewertungen die Performance belasten werden, lässt sich derzeit noch nicht beziffern. Die Transaktionen auf den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen, wodurch die Preisfindung nicht abgeschlossen ist.
Einschätzung der Abwertungsrisiken
Abwertungsrisiken weisen insbesondere Objekte auf, die zwischen 2019 und 2022 – also während der Höchstpreisphase – gekauft wurden. Immobilien, die davor erworben wurden, sind meist konservativer bewertet.
Nach Segmenten betrachtet, werden Abwertungsrisiken bei Wohnungen in der Marktumfrage überwiegend mittel (27 Prozent) beziehungsweise gering (50 Prozent) eingeschätzt. Eine Erholung von möglichen Abwertungen erwarten die Asset Manager bei dieser Nutzungsart am frühesten.
Im Bereich Büro wird das Risiko deutlich höher eingeschätzt. Hohe und sehr hohe Abwertungsrisiken sehen die Umfrageteilnehmer insbesondere bei Büroimmobilien in der Peripherie und B-Lagen. Bei diesen Segmenten kommt es nach Einschätzung der Befragten außerdem zu keiner oder erst zu einer späten Erholung. Nur Büros in den Central Business Districts werden als resilienter eingestuft.
Die Bewertung des Einzelhandels fällt deutlich differenzierter aus. Während im Bereich Nahversorgung von einer sehr schnellen Erholung von den ohnehin lediglich mittleren (36 Prozent) bis geringen und sehr geringen (45 Prozent) Abwertungsrisiken ausgegangen wird, ist die Stimmung in den Bereichen Shopping-Center und High Street Retail deutlich schlechter. Bei Shopping-Centern gehen die Befragten von hohen (45 Prozent) beziehungsweise sehr hohen (14 Prozent) Abwertungsrisiken aus. Keine Erholung dieses Segments erwarten 36 Prozent der Befragten. Bei High Street Retail werden ebenfalls hohe (41 Prozent) beziehungsweise sehr hohe (fünf Prozent) Abwertungsrisiken erwartet. Die Teilnehmer rechnen in dieser Sparte überwiegend mit einer späteren Erholung als bei den anderen Nutzungsarten.
Nach turbulenten Jahren für die Nutzungsklasse Hotel rangiert diese nun im unteren Drittel sortiert nach dem höchsten Abwertungsrisiko. Sie wird mittlerweile besser eingeschätzt als das Wohnsegment. Die gesunkene Attraktivität durch eine temporäre Abnahme im Reiseaufkommen war also nicht von Dauer. Der überwiegende Teil der Umfrageteilnehmer (59 Prozent) geht von einer Erholung des Hotelsegmentes bis 2025 aus.
Wohnen und Logistik auf dem Einkaufszettel
Die geplante Veränderung der Zielallokation innerhalb offener Publikums- oder Spezial-AIF ergibt ein Faible für Wohnen und Logistik. Für diese beiden Segmente wird eine Ausweitung (41 Prozent und 47 Prozent) oder deutliche Ausweitung (18 Prozent und sechs Prozent) geplant. Weiterhin beabsichtigt keiner der Befragten, diese Nutzungsarten zu reduzieren
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Büroimmobilien | Immobilien | Logistik
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