Gedämpfte Stimmung auf dem Immobilienmarkt
EY: Preiskorrekturen und viel Arbeit mit der energetischen Transformation. Lagrange: Investoren drosseln Tempo.
Wohl für keine Branche hat sich der Wind so stark gedreht, wie für die Real-Estate-Experten. Dies geht auch aus der Asset-Management-Studie 2023 von EY Real Estate hervor, für die rund 40 in Deutschland aktive Asset Manager aller Nutzungsarten befragt wurde. „Das herrschende Umfeld für Asset Manager ist von Unsicherheit, Volatilität und großer Komplexität geprägt. Die Arbeit mit dem Bestand rückt zwangsläufig in den Fokus – sei es der Umgang mit Mietern oder die energetische Transformation der Gebäude“, konstatiert Oliver Schweizer, Leiter des Immobiliensektors in Deutschland bei EY.
Preiskorrekturen in Sicht
Fast alle Befragten (92 Prozent) sind sich einig, dass sich durch die steigenden Finanzierungszinsen Preiskorrekturen bei den Transaktionen einstellen und dass im Jahr 2023 weniger Transaktionen umgesetzt werden als im Jahr 2022 (86 Prozent). Nur noch jeder fünfte Asset Manager gab an, geplante Verkäufe unter diesen Umständen realisieren zu können. Dennoch bleibe Deutschland für mehr als 90 Prozent der Befragten ein sehr attraktiver Investitionsstandort.
Schwerpunktthema Transformation
Recht ausführlich widmet sich die Studie auch der Herausforderung der energetischen Transformation. Für 58 Prozent der Asset Manager stellt die energetische Transformation ihrer Bestände derzeit einen Investitionsschwerpunkt dar. Die Identifikation von Energieeinsparpotenzialen im Portfolio ist eine Maßnahme, die 71 Prozent der Befragten avisieren. So konnten auch bereits 57 Prozent den Energieverbrauch reduzieren und rund drei Viertel streben weitere Reduktionen an. Eine gewichtige Rolle spielt dabei die Kooperation mit Mietern bei der Erfassung von Verbrauchsdaten und der Auswahl der Energiequellen: Knapp zwei Drittel der Befragten wollen diesen Austausch mittelfristig anstoßen. Ein Viertel gab zudem an, dass sie bereits auf eigene Energiegewinnung setzen. Mittelfristig will sich mehr als die Hälfte der Asset Manager auf den Weg zur (Teil-)Autarkie begeben.
Die Mehrheit der Asset Manager (84 Prozent) stimmt der Aussage zu, dass bei Ankäufen inzwischen eine ESG-Due-Diligence durchgeführt wird und dass portfolioweit ESG-Kriterien etabliert wurden. Allerdings verfügt nicht einmal die Hälfte der Befragten über die Datengrundlage zur Berechnung von CO2-Emissionen sowie physischen und transitorischen Risiken. Im Zusammenhang mit der unvollständigen Datengrundlage und Risikobewertung können die Berichtspflichten von Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie nur bei der Hälfte der Teilnehmer vollständig erfüllt werden.
Die Studie enthält aber zumindest auf der Einnahmenseite auch einen Lichtblick: 84 Prozent der Asset Manager verzeichnen aktuell keine vermehrten Mietausfälle in ihren Portfolios. Allerdings sehen sich fast zwei Drittel der Befragten mit Flächenreduktionen oder Filialschließungen als Nachwirkungen der Corona-Pandemie konfrontiert. „Trotz multipler Krisen, steigender Kosten und eines generell unsteten Umfelds bewähren sich die allermeisten Mietverhältnisse“, sagt Schweizer. „Es kommt sehr auf das partnerschaftliche Verhältnis an. Gemeinsam und im Dialog lassen sich gangbare Lösungen für die meisten Herausforderungen finden, wie es sich schon während der Corona-Krise gezeigt hat.“
Anlegerinteresse sinkt
Die Aussichten auf der Vertriebsseite wiederum sind eher verhalten. Dies zeigen die Ergebnisse der Befragung zum Lagrange Fondsmonitor von Lagrange Financial Advisory GmbH und der Investmentexpo im ersten Halbjahr 2023. Laut dieser beabsichtigen institutionelle Investoren zwar weiterhin, ihre Immobilienanteile im Gesamtportfolio und bei Spezial-AIF auszubauen. Allerdings soll dies „spürbar weniger stark“ als in 2022 geschehen. Zudem zeichnet sich bei den infrage kommenden Asset-Klassen und Zielmärkten eine zunehmende Differenzierung ab. Der Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt etabliert sich zunehmend als Alternative zum Direktinvestment in Spezialfonds. Bei der Risikoakzeptanz sind dagegen weiter keine großen Änderungen zu erwarten: Core-plus- und Core-Investments dominieren. Die größten Herausforderungen sind – wie auch in der Erhebung von EY – die hohen Immobilienpreise und die geringen Anfangsrenditen. Zweitwichtigste Herausforderung ist inzwischen die von 27 Prozent der Befragten genannte Finanzierung von Immobilieninvestments.
Autoren: Patrick EiseleSchlagworte: Immobilien | Nachhaltigkeit/ESG-konformes Investieren
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