Das Risiko von Immobilienblasen ist weiter gesunken
Eine Auswertung der UBS zeigt, dass die realen Eigenheimpreise in vielen Metropolen die Talsohle durchschritten haben. Nun werde der wirtschaftliche Ausblick die Dynamik der künftigen Preisentwicklung bestimmen.
Die Risiken von Immobilienblasen sind im Durchschnitt das zweite Jahr in Folge gesunken. Das zeigt eine Analyse der Schweizer Bank UBS. Miami weist unter allen untersuchten Städten laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index nun das höchste Blasenrisiko auf. Das gelte auch für Tokio und Zürich – wobei es in der Metropole am Zürichsee im Vergleich zum Vorjahr zu einem signifikanten Rückgang des von der UBS erhobenen Indexwerts gekommen ist.
In Zürich kostet der Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum aktuell real fast 25 Prozent mehr als vor fünf Jahren. Die Schweizer Finanzmetropole habe zudem in den letzten vier Quartalen einen der höchsten Mietanstiege unter allen Städten der Studie verzeichnet. Der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum sinke weiter, da neue Eigentumswohnungen oft als Buy-to-let-Objekte vermietet würden, so die UBS. Aufgrund des sehr geringen Bestands werde Wohneigentum in Zürich zunehmend als Luxusgut betrachtet.
Ein erhöhtes Risiko von Immobilienblasen bestehe in Los Angeles, Toronto und Genf. Ein nur moderates Risiko sei in Amsterdam, Sydney und Boston gegeben. Nach einem starken Rückgang der Ungleichgewichte in Frankfurt, München, Tel Aviv und Hongkong befinden sich auch diese Metropolen in der Kategorie für ein moderates Blasenrisiko. Das gilt auch für Vancouver, Dubai, Singapur und Madrid.
Wohnungsmarkt in London büßt ein Viertel ein
Gemäß dem Index ist das Risiko einer Immobilienblase in San Francisco, New York und São Paulo tief. In Europa fallen nach weiteren Rückgängen im Indexwert auch London, Paris, Stockholm und Mailand in diese Kategorie. Der Wohnungsmarkt in London habe seit seinem Allzeithoch im Jahr 2016 ein Viertel seines Werts verloren. Weitere Zinssenkungen der britischen Zentralbank werden erwartet. Das könnte die Nachfrage nach Hauskäufen beleben, zumal auch die Mieten steigen.
Preiskorrekturen in Metropolen mit zuvor hohem Blasenrisiko
Einen Rückgang der Immobilienpreise ist kein lokales Phänomen. Wie die UBS vorrechnet, liegen die inflationsbereinigten Immobilienpreise in den analysierten Städten aktuell im Durchschnitt etwa 15 Prozent unter dem Niveau von Mitte 2022, als die Zinssätze weltweit zu steigen begannen. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien im Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt: „Die stärksten Preiskorrekturen sehen wir in den Städten, die in den Vorjahren ein hohes Blasenrisiko aufwiesen.“
Heute liegen die realen Preise in Frankfurt, München, Stockholm, Hongkong und Paris 20 Prozent und mehr unter ihren Höchstständen nach der Pandemie. Vancouver, Toronto und Amsterdam verzeichneten laut UBS ebenfalls starke reale Preisrückgänge von rund zehn Prozent.
Sowohl Frankfurt am Main als auch München zeigten noch 2022 ein sehr hohes Risiko einer Immobilienblase, wie die UBS in Erinnerung ruft. Seitdem seien die Märkte aufgrund steigender Hypothekarzinsen eingebrochen, wobei die realen Hauspreise seit ihren jeweiligen Höchstständen um rund ein Fünftel gefallen seien. Niedrigere erwartete Zinssätze in Verbindung mit einem geringen Angebot sollten zu einer graduellen Erholung der Preise führen.
Unterdessen begraben immer mehr Deutsche den Traum vom Wohneigentum. Zwar steht die eigene Immobilie in der Bevölkerung nach wie vor hoch im Kurs, wie der Zentralverband Deutsches Baugewerbe vor einiger Zeit erklärte. 76 Prozent würden, wenn sie es sich frei aussuchen könnten, lieber in einem Eigenheim wohnen. Allerdings sei die Investitionsbereitschaft im Verlauf der letzten Jahre erheblich gesunken. Waren im Jahr 2011 noch 74 Prozent überzeugt, dass es sich lohnt, ein Eigenheim zu kaufen oder zu bauen, sind es aktuell nur noch 53 Prozent.
Wohnungsknappheit stabilisiert Preisniveaus
Die finanziell erschwingliche Wohnfläche für einen qualifizierten Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor ist im Durchschnitt 40 Prozent kleiner als vor dem Anstieg der globalen Zinssätze im Jahr 2021, schreibt die UBS. Die Bank kommt allerdings auch zu der Einschätzung, dass die aktuellen Preisniveaus bei den vorherrschenden erhöhten Zinssätzen nicht nachhaltig sein dürften – insbesondere in Märkten mit hohen Wohneigentumsquoten. Eine signifikante Verschlechterung der Erschwinglichkeit, wie sie hier vorliegt, führe jedoch nicht zwangsläufig unmittelbar zu einer Preiskorrektur.
In vielen städtischen Wohnungsmärkten habe die zunehmende Wohnungsknappheit, die sich in steigenden Mieten manifestierte, maßgeblich zur Stabilisierung der Preisniveaus beigetragen. Die realen Mieten seien in den letzten zwei Jahren im Durchschnitt um fünf Prozent gestiegen und hätten das Einkommenswachstum größtenteils übertroffen.
Die Mieten steigen schneller
In den meisten untersuchten Städten habe sich das Mietwachstum in den letzten vier Quartalen beschleunigt. Von der Angebotsseite sei keine Entlastung in Sicht, da hohe Zinssätze und gestiegene Baukosten den Wohnungsbau stark gebremst hätten. Die Baugenehmigungen seien in den letzten zwei Jahren mehrheitlich zurückgegangen, so die UBS.
Steigende Mieten stützten die Nachfrage nach Wohneigentum in städtischen Gebieten. Sinkende Zinsen sollten den Kostenvorteil deutlich vom Mieten hin zum Kaufen verschieben, heißt es. Die Bank kommt zu dem Fazit: „Sobald sich die Erschwinglichkeit verbessert, werden Ersterwerber wieder auf den Markt zurückkommen.“
Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS Global Wealth Management, schlussfolgert: „Die realen Eigenheimpreise in vielen Städten haben die Talsohle durchschritten. Der wirtschaftliche Ausblick wird mehr als in den letzten Jahren die Dynamik der künftigen Preisentwicklung bestimmen.“
BVK engagiert sich bei der Digitalisierung von Immobilien
Immobilien werden mehr und mehr mit Hilfe digitaler Instrumente projektiert, gebaut, verwaltet und vermietet. Die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft gilt als ein umfassender Wandel, der den gesamten Lebenszyklus der Gebäude betrifft. Dabei geht es unter anderem um Energieeffizienz, Klimaschutz und Kostenersparnis. Die Bayerische Versorgungskammer, einer der großen institutionellen Investoren Deutschlands und ein bedeutender Vermieter von Wohnungen, hat sich vor diesem Hintergrund nun dem Verein Digiwoh Kompetenzzentrum Digitalisierung Wohnungswirtschaft angeschlossen.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Wohnimmobilien
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