Büroflächenbedarf könnte um zwölf Prozent sinken
Studie von Colliers und Ifo-Institut zu den Auswirkungen von Homeoffice auf den deutschen Büromarkt (Top-7-Standorte). Prognose über wahrscheinlichen, langfristigen Minderbedarf an Büroflächen.
Die neue Arbeitswelt hinterlässt ihre Spuren auch am deutschen Büroimmobilienmarkt. So hat das Immobilienberatungsunternehmen Colliers zusammen mit dem Ifo-Institut die Auswirkungen von Homeoffice auf die Büroflächensituation in den deutschen Top-7-Standorten (in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zwischen 2013 und 2023 untersucht. Die Studie schätzt den langfristigen Minderbedarf an Büroflächen im wahrscheinlichen Szenario auf etwa zwölf Prozent, wobei die langfristige Reduktion von Büroflächen je nach Szenario auf zwischen vier und 24 Prozent geschätzt wird. Das angenommene, wahrscheinliche Szenario von zwölf Prozent würde einen Minderbedarf von rund 11,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche bedeuten. In der Analyse zeige sich der Homeoffice-Effekt sowohl kurzfristig durch den Anstieg von Untervermietungen als auch langfristig durch einen Nachfragerückgang auf dem Vermietungsmarkt, so die Autoren.
Nachfragerückgang stellt Büromarkt vor Stresstest
Da nur etwa 15 Prozent der Mietverträge (mit einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von etwa sieben Jahren) jedes Jahr erneuert würden, entspreche der prognostizierte Nachfragerückgang einem jährlichen Effekt von circa 1,8 Prozent über sieben Jahre. Der Vermietungsmarkt stehe somit vor einer „rollierenden“ Krise, während der Investmentmarkt die strukturell niedrigere Nachfrage schneller einpreisen werde. Auch wenn die Auswirkungen über einen längeren Zeitraum gestreckt besser verkraftet werden könnten, stehe der Büromarkt vor einem Stresstest, so die Autoren.
Als Folge von Homeoffice sinke die Büroauslastung und Unternehmen mit intensiver Homeoffice-Nutzung planten, ihre Büroflächen zu reduzieren. Wie die Auswertung belegt, sind in Branchen mit starkem Homeoffice-Wachstum ein Rückgang der durchschnittlichen Flächennachfrage und gleichzeitig steigende Mietpreise pro Quadratmeter zu verzeichnen.
Höchste Mieten in Berlin, München und Frankfurt/Main
Hintergrund sind der Studie zufolge die Fokussierung auf neuere, zentral gelegene und damit teurere Büros sowie erhöhte Baukosten und Inflation, die sich hier ebenfalls niederschlagen. Mit den neuen Arbeitsmodellen wandele sich die Bedeutung von Büros hin zu Räumen für den persönlichen Austausch. Die qualitativen Anforderungen stiegen und die „New Work“-Fähigkeit von Bürogebäuden werde zu einem entscheidenden Anmietungskriterium. Bisher seien keine Veränderungen der Standortpräferenzen erkennbar und zentrale Lagen blieben trotz hoher Mieten gefragt.
Wie die Studie zudem zeigt, sind zwar an den Top-7-Standorten durchweg steigende Spitzenmieten zu verzeichnen, während die Durchschnittsmieten zumindest an den Standorten Frankfurt/Main und Stuttgart im Jahr 2023 leicht sanken. Die höchsten Mieten wurden in Berlin, München und Frankfurt am Main erzielt, mit zuletzt Durchschnittsmieten von bis zu 30 Euro/qm und Spitzenmieten von etwa 50 Euro/qm. Das Mietniveau in den Städten Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf liegt mit Durchschnittsmieten von um die 20 Euro/qm und Spitzenmieten von etwa 30 bis 35 Euro/qm im vergangenen Jahr deutlich darunter.
Die rückläufige Nachfrage nach Büroimmobilien geht einher mit einer Zunahme des Flächenleerstands. Die Analyse zeigt, dass der Flächenleerstand von etwa 2,7 Millionen Quadratmetern im Jahresdurchschnitt 2019 auf über 5,8 Millionen Quadratmeter im letzten Quartal 2023 angestiegen ist. Parallel hat sich die Leerstandsquote von unter drei Prozent im Jahresdurchschnitt 2019 auf etwa 6,1 Prozent verdoppelt.
Transaktionsdaten und Umfragedaten genutzt
Verwendete Daten für die Homeoffice-Studie entstammen der Büromarktdatenbank von Colliers mit mehr als 35.000 Mietabschlüssen von Büroflächen in den Top 7. Neben den Transaktionsdaten umfasst die Studie auch standortbezogene Daten zum Bestand an Büroflächen und zum Leerstand. Zudem basiert die Studie auf repräsentativen Umfragedaten des Ifo-Instituts zur Nutzung von Homeoffice in den Unternehmen und auf einer qualitativen Umfrage durch Colliers, die darauf abzielte, anhand ausgewählter Referenzobjekte die veränderten Nutzeranforderungen an Büroflächen zu verstehen. Die Ergebnisse wurden im November 2023 im Zuge von 44 Inhouse-Experteninterviews in allen Top-7-Städten erhoben.
Autoren: Daniela EnglertSchlagworte: Büroimmobilien | Gewerbeimmobilien | Immobilien
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