Verkäufe aus Insolvenzen prägen die Immobilienmärkte

Immobilien sind neben Festverzinslichen eine wichtige Ertragsquelle für institutionelle ­Investoren. Im Zuge der Zinswende von 2022 sind die Bewertungen beider Anlageklassen unter Druck ­geraten. Welche Spätfolgen das hat, zeigt unsere Recherche der Immobilienmärkte.

Die lange Zeit kritischen Vitalwerte von Immobilien stabilisieren sich. Und es besteht Hoffnung auf bessere Zeiten. Nach Einschätzung von EY Real Estate ist der Immobilienmarkt zwar „weiterhin stark in Bewegung. Die Veränderungen bringen eine Dynamik mit sich, die Aufbruchstimmung ist klar spürbar“, konstatierten die Spezialisten anlässlich der Expo Real, einer der wichtigsten Immobilienmessen Europas, die Anfang Oktober in München stattgefunden hat. Die trübe Stimmung, die unter Immobilieninvestoren, Banken und Projektentwicklern in den vergangenen rund zwei Jahren geherrscht hat, scheint den Tiefpunkt durchschritten zu haben. Der Immobilienzyklus nimmt Anlauf in Richtung Erholung, oder?

Marktteilnehmer lösen sich aus der Schockstarre

Ein zentrales Thema auf der Expo Real war die Krisenbewältigung. „Angesichts des aktuellen Marktumfeldes befindet sich eine zunehmende Anzahl an Immobilienprojekten/Immobiliengesellschaften in der Restrukturierung“, kommentierten die Experten von EY vor dem Mega-Event. Diese Nachricht klingt zunächst einmal negativ. Doch sie hat auch etwas Positives an sich, zeigt sich doch, dass der ein Teilen lange Zeit geradezu eingefrorene Immobilienmarkt allmählich wieder auftaut. Mit insgesamt 22,2 Milliarden Euro fiel das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt in den ersten neun Monaten dieses Jahres immerhin leicht höher aus als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (20,3 Milliarden Euro), wie eine Analyse des global tätigen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Wohnimmobilien standen dabei erneut an erster Stelle: Mit 5,3 Milliarden Euro entfielen rund 24 Prozent auf diese Asset-Klasse (siehe Abbildungen).

Bei der Nutzungsart „Hotel“, die im Zuge der Corona-Pandemie und den Shutdowns besonders stark unter Druck gestanden hatte, sprang das Transaktionsvolumen um 91 Prozent auf etwas mehr als eine Milliarde Euro. Eine Folge der Pandemie vor inzwischen vier Jahren war, dass selbst Hotels in hervorragender Lage in europäischen Metropolen unter Stress gerieten und manche ihren Nimbus als Core-Investment einbüßten.

 

Antizyklische Chancen für Investoren

Für Investoren ergeben sich durch Verwerfungen antizyklische Chancen. Und es gibt einen unverkennbaren Mutmacher: „Die ersten Zinssenkungen haben zur weiteren Stabilisierung des Immobilieninvestmentmarktes beigetragen“, sagt Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland. „Mittlerweile können wir auch zunehmend wieder von einem funktionierenden Markt sprechen, da sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angeglichen haben.“ Eine höhere Marktdynamik ergab sich auch durch Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung beziehungsweise aus Verkäufen aus Insolvenzen, wie die neue Analyse von CBRE deutlich macht. Anders ausgedrückt ist der Stress noch nicht verflogen. Innerhalb der vergangenen neun Monate entfielen allein 2,6 Milliarden aus Insolvenzverkäufen.

Aber auch die allmählich wieder sinkenden Zinsen spielen dem Markt nun mehr und mehr in die Karten. „Immobilieninvestments werden zunehmend attraktiver und bieten eine echte Alternative zu Staatsanleihen“, kommentiert Dr. Jan Linsin, der bei CBRE als Head of Research Germany tätig ist. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende September knapp über der Zwei-Prozent-Marke und damit rund 0,9 Prozentpunkte über dem Wert zum Vorjahr. Daraus ergibt sich nach Einschätzung der Spezialisten von CBRE ein Spread von rund drei Prozentpunkten gegenüber einer erstklassigen Büroimmobilie und von fast vier Prozentpunkten gegenüber modernen Shopping-Centern. Bei Logistikimmobilien sind es 2,5 Prozentpunkte und bei Neubauwohnungen 1,4 Prozent.

Investoren mangelt es an Kapital

„Der europäische Immobilienmarkt bietet aus verschiedenen Gründen eine einmalige Gelegenheit, jetzt zu investieren“, findet auch Sebastiano Ferrante. Nach Einschätzung des Head of Europe beim Immobilienspezialisten PGIM Real Estate „haben wir einen sehr illiquiden Markt, insbesondere im Bereich Core und Core-Plus“. Denn europäischen Anlegern – historisch die Hauptkapitalgeber hinter Core- und Core-Plus-Strategien in Europa – mangele es aus verschiedenen Gründen an Kapital, schätzt Ferrante ein. „Zunächst haben sie im Niedrigzinszyklus in zu hohem Maße in Immobilien investiert. Dazu kommt, dass sie viel Kapital benötigen für ESG-Maßnahmen in ihren Portfolios und für unterdurchschnittliche oder notleidende Objekte.“ Und er macht deutlich, dass es nach der Bewertungskorrektur von insgesamt mehr als 20 Prozent in Europa nunmehr Marktpreise gebe, „die unter den Bewertungen liegen. Dies stellt eine einzigartige Gelegenheit dar, die es auf anderen Märkten weltweit aktuell nicht gibt.“ Dieses Marktfenster werde jedoch nicht ewig bestehen, sondern sich zu einem bestimmten Zeitpunkt schließen, so wie es in jedem Zyklus der vergangenen Jahrzehnte der Fall gewesen sei.

Nach Einschätzung von Ulrich Höller befindet sich die Immobilienbranche zwar noch im Krisenmodus, aber die Zeichen deuten auf eine Marktstabilisierung in den nächsten zwei Jahren hin, so der geschäftsführende Gesellschafter der ABG Real Estate Group. Die Firmengruppe deckt die gesamte Wertschöpfungskette im Lebenszyklus einer Immobilie ab und ist seit Jahrzehnten im Geschäft. Höller rechnet zwar damit, dass sich die Marktbereinigung fortsetzen werde. „Dennoch bin ich optimistischer für 2025 und erwarte erste Zeichen einer Stabilisierung und stärkeres Investorenvertrauen. Die Marktbereinigung eröffnet auch Raum für selektive Chancen. Unternehmen, die Kapital mobilisieren können und in umstrittene Märkte investieren, werden von der künftigen Erholung profitieren.“

Wer jetzt kauft – und wer abwartet

Die Auswertung der Quartalszahlen des deutschen Immobilieninvestmentmarktes durch CBRE macht deutlich, dass die öffentliche Verwaltung zuletzt der aktivste Nettokäufer gewesen ist. Sie investierte gut 2,6 Milliarden Euro mehr als sie verkaufte. Auch Asset- und Fondsmanager stockten ihr deutsches Immobilienportfolio weiter auf und kauften für knapp 2,4 Milliarden Euro mehr ein als sie verkauften. Stärkste Nettoverkäufer waren dagegen börsennotierte Immobiliengesellschaften und Real Estate Investment Trusts, mit einem negativen Saldo von Käufen zu Verkäufen von 2,8 Milliarden Euro.

Auf der Verkäuferseite stehen derzeit aber auch institutionelle Investoren, von denen man das eher nicht erwartet hätte: Lebensversicherer. Deutlich wurde das Anfang September auf einer Konferenz des Investmentverbands BAI in Frankfurt am Main. Weil die einst üppigen Bewertungsreserven bei Anleihen durch den Zinsanstieg mehr oder weniger ausgelöscht worden sind, scheint ein Verkauf dieser Assets momentan wenig Sinn zu ergeben. Daher setzt manche Kapitalsammelstelle nun eher bei Immobilien die Säge an: Verkauft werden offenbar vermehrt auch Spitzenobjekte, bei denen sich noch Bewertungsreserven heben lassen. Mit dem so erzielten Verkaufserlös sollen – zusätzlich zum laufenden Zinsertrag – die Garantieversprechen in der Lebensversicherung beglichen werden. Es sei nicht die beste Zeit, um zu verkaufen, so der Vertreter einer betroffenen Versicherung. „Wir haben Tränen in den Augen, wenn man bedenkt, was die Objekte noch vor drei Jahren wert gewesen sind.“

Universal Investment: Verkäufe stehen nicht zur Debatte

Doch ein Verkauf kommt momentan nicht für jeden Großanleger infrage. „Immobilien sind und bleiben in der gegenwärtigen Marktphase ein unverzichtbarer Bestandteil institutioneller Portfolios“, sagt Markus Kuntz. Mit diesem Statement kommentiert der Group Head of Sales bei Universal Investment die Ergebnisse der neuen und inzwischen 13. Immobilien-Umfrage seines Hauses. „Trotz des veränderten Zinsumfelds planten die meisten Investoren ihren aktuellen Immobilienanteil von rund 25 Prozent unverändert hochzuhalten.“

Investitionen in Asien und Nordamerika gewinnen laut der Umfrage erheblich an Bedeutung, ebenso die Nutzungsarten Wohnen und Logistik. Allerdings sind die Portfolios der befragten institutionellen Immobilieninvestoren mit einem verwalteten Vermögen von insgesamt rund 62 Milliarden Euro regional nicht besonders gut diversifiziert. Denn die Anleger weisen eine Voreingenommenheit für die Heimat auf. Im Durchschnitt befinden sich 69 Prozent ihrer Immobilien in Deutschland, 20 Prozent im europäischen Ausland und neun Prozent in Nordamerika.

Von der Redaktion von portfolio institutionell danach gefragt, wo sich für institutionelle Investoren heute Chancen am deutschen und am europäischen Immobilienmarkt bieten, antwortet HIH-Geschäftsführer Felix Meyen so: „Für Immobilieninvestments regulierter institutioneller Investoren bietet die Logistik aktuell optimale Rahmenbedingungen und ist der Primus innerhalb der Nutzungsarten. Hier hat sich als erstes eine deutliche Preiskorrektur ergeben, sodass Investoren wieder attraktive Anlagechancen sehen, vor allem in der Risikoklasse Value Add.“

Meyen zufolge bleiben die Spitzenmieten auf einem hohen Niveau, wenn auch die Konjunkturschwäche die Nachfrage nach Mietflächen gedämpft habe. „Andererseits führt auch der Rückgang an spekulativen Projektentwicklungen zu einem Angebotsrückgang. Insbesondere in Ballungsräumen, wo auch die Flächen für den Neubau knapp werden, erwarten wir weiterhin ein Mietwachstum.“

Die Marktbelebung geht vom privaten Wohnungsmarkt aus

Eine weitere vielversprechende Nutzungsart sind nach Einschätzung von Felix Meyen Wohnimmobilien. Hauptargumente für Engagements am Wohnimmobilienmarkt seien die gut prognostizierbaren Mieteinkünfte und die steigende Wohnungsnachfrage in den Wachstumsregionen. „Die geringe Neubautätigkeit bewirkt, dass sich der Wohnraummangel weiter verschärft, was den Wohnungsleerstand auf ein Minimum sinken und die Mieten steigen lässt.“ Ähnlich sehen das die Experten der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).

Nach Einschätzung von LBBW Research stabilisiert sich der deutsche Wohnungsmarkt mehr und mehr. Erstmals seit 2022 waren die Preise von Wohnimmobilien im zweiten Quartal dieses Jahres wieder gestiegen. In den vergangenen Monaten habe sich die Entwicklung fortgesetzt, beobachtet Immobilienmarktanalyst Martin Güth: „Grundsätzlich hat sich das Zinsumfeld für die Immobilienmärkte positiv entwickelt, die Konjunktur aber negativ. Für den Wohnungsmarkt ist der Zinseffekt dabei von größerer Wirkung“, stellt Güth fest. Die gesunkenen Hypothekenzinsen werden diesen Trend in der zweiten Jahreshälfte stützen, prognostiziert er.

„Die Marktbelebung geht vor allem vom privaten Wohnungsmarkt aus, doch auch der gewerbliche Markt sendet ermutigende Signale. In beiden Fällen werden die Bäume aber nicht in den Himmel wachsen“, fährt Güth fort. Konkret habe der Markt sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen gedreht. Die Trendwende fand sowohl in großen Städten als auch auf dem Land statt. Lediglich in dünnbesiedelten ländlichen Kreisen fielen die Preise von Eigentumswohnungen, beobachtete er.

Keine weiteren Bewertungskorrekturen

Der gewerbliche Wohnimmobilienmarkt hingegen ist weiterhin mit Fragezeichen versehen, obwohl große Maklerhäuser von einer Zunahme der Transaktionen berichten, wie Immobilienmarktanalyst Güth betont. Positiv zu werten ist, dass börsennotierte Immobilienunternehmen seinen Angaben zufolge für das erste Halbjahr 2024 zwar erneut Bewertungskorrekturen vorgenommen haben. Aber sie hätten übereinstimmend berichtet, dass sie von nun an keine größeren Abwertungen mehr erwarten.

Und dennoch stehen börsennotierte Immobilienunternehmen aktuell mehrheitlich auf der Verkäuferseite. Deutschlands größter Wohnungseigentümer, die Vonovia, hat im ersten Halbjahr 3.869 Wohnungen verkauft. Das ist ein deutliches Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damals gab das Dax-40-Unternehmen lediglich 1.282 Wohnungen ab. Unter dem Strich fallen die Verkäufe der Gegenwart aber kaum ins Gewicht. Am Ende des zweiten Quartals belief sich der Wohnungsbestand der Bochumer auf 542.881 bewirtschaftete Einheiten im Eigenbestand.

Vor kurzem reichte Vonovia auch eine Reihe von Projektentwicklungen und Neubauten an eine Gruppe institutioneller Investoren weiter. Dazu legte Deutschlands wohl bekanntester Vermieter gemeinsam mit dem Investmentmanager HIH Invest einen Fonds auf. Dieser erwarb insgesamt 14 Projektentwicklungen und Neubauten mit einem Investitionsvolumen von über 630 Millionen Euro: elf kommen von Vonovia selbst, drei von der Quarterback Immobilien AG.

Offene Immobilienfonds unter Druck

Infolge der Zinswende und sinkender Bewertungen sind derzeit insbesondere offene Immobilienfonds mit Netto-Mittelabflüssen konfrontiert und müssen laut LBBW Research Immobilien verkaufen. Sinnbild der neuerlichen Krise bei offenen Immobilienfonds ist der über die Volks- und Raiffeisenbanken vertriebene „Uniimmo:Wohnen ZBI“. Dieser musste Ende Juni knapp 17 Prozent seines Vermögens auf einen Schlag abwerten, wie das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) im September in Erinnerung rief und angesichts steigender Mittelabflüsse vor einer weiteren Verschärfung der Situation warnt. „Ziehen viele Anleger gleichzeitig ihr Geld ab, geraten offene Immobilienfonds in Schwierigkeiten, da sie ihre Immobilien nicht schnell genug verkaufen können“, kommentieren Experten des DIA. Den Fonds drohe eine Abwärtsspirale aus Schließungen, Abwertungen und im schlimmsten Fall Liquidierungen.

Opportunitäten in Metropolen

Indessen zeigt eine neue Auswertung der UBS, dass sich das in der Vergangenheit weit verbreitete Risiko von Immobilienblasen in Metropolen infolge sinkender Bewertungen abgeschwächt hat. Inzwischen hätten die realen Eigenheimpreise in vielen Metropolen die Talsohle durchschritten. Beispielsweise liegen die realen Preise in Frankfurt, München, Stockholm, Hongkong und Paris 20 Prozent und mehr unter ihren Höchstständen nach der Pandemie. Sowohl Frankfurt am Main als auch München zeigten noch 2022 ein sehr hohes Risiko einer Immobilienblase, wie die UBS in Erinnerung ruft. Seitdem seien die Märkte aufgrund steigender Hypothekenzinsen förmlich eingebrochen. Die UBS ist zuversichtlich, was die weitere Entwicklung betrifft: Niedrigere erwartete Zinssätze in Verbindung mit einem geringen Angebot sollten zumindest zu einer graduellen Erholung der Preise führen.

Krisenzeiten, wie diese, bieten immer auch Chancen. Der Investmentmanager HIH Invest beispielsweise hat just einen neuen Geschäftsbereich gegründet, der sich auf Value-Add-Investments spezialisiert. Das Unternehmen reagiert damit nach eigenen Angaben auf die steigende Nachfrage internationaler Investoren in diesem Segment. HIH Invest fokussierte sich bislang vor allem auf risikoarme Core- und Core-Plus-Ankaufsprofile. Aufgrund „der marktbedingten Chancen“ wollen die Hamburger künftig auch risikoaffinere Investmentstrategien intensiv verfolgen. Davon einmal abgesehen, macht Geschäftsführer Felix Meyen aktuell in den Hauptstädten Westeuropas Investmentopportunitäten aus. „Im Bürosektor sehen wir beispielsweise in München oder Berlin Nettoanfangsrenditen von etwa 4,4 Prozent, während wir in London, Amsterdam, Wien und Brüssel beispielsweise Renditen von 5,5 Prozent erzielen können.“ Hintergrund: Der Anpassungsmechanismus beim Preis sei dort schneller vorangeschritten.

Viele leere Büros lassen sich nicht umnutzen

Die Nutzungsart Büros bleibt jedoch weiterhin ein Sorgenkind, wenn man es nicht mit Top-Objekten an den besten Standorten zu tun hat. Die Etablierung von Homeoffice und sogenannter hybrider Arbeitsmodelle hat erhebliche Auswirkungen auf den Büromarkt und veranlasst Unternehmen, ihre Bürokonzepte zu überdenken. 6,2 Prozent aller Firmen hätten ihre Flächen bereits verkleinert, weitere 8,3 Prozent planten dies, wie eine neue Studie des Ifo Instituts mit dem Immobilienberater Colliers zeigt. Gleichzeitig beobachten die Immobilienmarktspezialisten von Colliers eine weiterhin hohe Bautätigkeit. Diese stamme noch aus dem Immobilienboom der Vorjahre. Im Zuge dieser Entwicklung hat sich die Leerstandsquote in den Top-7-Städten von drei Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 6,7 Prozent mehr als verdoppelt. Für die nächsten Jahre sei ein weiterer Anstieg auf rund acht Prozent zu erwarten.

Die Hoffnung, dass ein Großteil davon auf andere Weise genutzt werden könne, teilen sie bei Colliers nicht. Zwar stelle die Umnutzung zu Wohnzwecken eine vielversprechende Option für einen Teil der leerstehenden Büros dar. Jedoch müssten „für den Großteil“ kreative Nachnutzungskonzepte entwickelt werden. Eine aktuelle Analyse von Colliers mit Garbe Institutional Capital und PWC sei zu dem Ergebnis gekommen, dass nur 30 Prozent der potenziell von Überalterung gefährdeten Büroflächen für eine Konversion in Wohnraum geeignet seien!

Für Ulrich Höller bleiben Büros eine bedeutende Immobilienklasse. „Ich bin überzeugt, dass Büros wieder an Bedeutung gewinnen werden, und setze auch zukünftig auf die Entwicklung hochwertiger Büroflächen“, so der geschäftsführende Gesellschafter der ABG Real Estate Group. Seiner Einschätzung nach zeigen angelsächsische Investoren Interesse am deutschen Markt. Höller hält es für möglich, dass sie, wie nach der Finanzkrise 2009, auch nun wieder eine treibende Rolle übernehmen. „Deutsche Investoren hingegen bleiben aufgrund erschöpfter Immobilienquoten und der Notwendigkeit zur Anpassung an neue Marktbedingungen voraussichtlich noch zwei Jahre vorsichtig.“

Ares legt opportunistischen Fonds auf

Opportunitäten in den Vereinigten Staaten sieht der alternative Investmentmanager Ares. Im September gaben die US-Amerikaner das finale Closing des Ares U.S. Real Estate Opportunity Fund IV (AREOF IV) bekannt. Für diesen geschlossenen Fonds sammelte Ares über 3,3 Milliarden US-Dollar ein. Das Geld soll in opportunistische Immobilien fließen, zum Beispiel aus notleidenden Eigentumsstrukturen und Sondersituationen. „Während sich die Kapitalmärkte stabilisieren, sehen wir erhebliche Chancen für AREOF IV“, sagte David Roth, Partner und Co-Leiter von Ares U.S. Real Estate. Der Fonds erhielt Kapitalzusagen von Investoren aus Amerika, dem Nahen Osten, Asien und Europa. Sie repräsentierten ein breites Spektrum an Institutionen, darunter Staatsfonds, Versicherungsgesellschaften, Family Offices und Privatbanken.

Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei und kommt so schnell wohl auch nicht wieder. Investoren werden sich darauf einstellen müssen. Trotzdem bieten sich gerade in einem solchen Umfeld langfristige Investmentchancen.

Autoren: Tobias Bürger

Schlagworte: Büroimmobilien | Hotel | Immobilien | Wohnen

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